하지만 많은 사람들이 전세 계약을 맺을 때 계약서 내용만 대충 보고 서명하거나, 중개인의 말만 믿고 진행하는 경우가 적지 않습니다.
전세 사기, 깡통전세, 보증금 미반환 사고는 여전히 사회 문제로 떠오르고 있습니다.
특히 2025년 기준으로는 깐깐하게 체크해야 할 사항들이 더 늘었습니다.
이번 글에서는 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 체크리스트를 소개합니다.
처음 전세 계약을 하는 분들이나, 갱신을 앞두고 있는 분들께 꼭 필요한 정보입니다.
1. 등기부등본 확인: 집 주인은 진짜 집주인인가?
전세 계약의 출발점은 등기부등본 확인입니다.
등기부등본에는 다음 정보가 나와 있습니다:
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소유자 명의
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근저당 설정 여부
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전세권·가압류 등 권리관계
✅ 반드시 계약 전에 해당 주택의 등기부등본을 열람해 보세요.
열람은 정부24나 대법원 인터넷등기소에서 가능합니다.
주의사항:
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소유자와 계약 상대방이 일치하지 않으면 위임장 확인 필수
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근저당 설정이 보증금보다 많으면 절대 계약하지 마세요
2. 확정일자 & 전입신고: 내 보증금을 지키는 유일한 방법
전세 계약 후 보증금을 보호받기 위해선 전입신고와 확정일자 등록이 필수입니다.
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전입신고: 주민센터 또는 정부24에서 가능
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확정일자: 계약서를 들고 동 주민센터 방문 후 도장 받기
이 두 가지를 완료해야만 우선변제권이 생깁니다.
즉, 집주인이 집을 팔거나, 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘우선순위’가 생기는 것입니다.
✅ 팁: 계약 당일에 바로 전입신고와 확정일자를 함께 처리하는 것이 가장 안전합니다.
3. 중개사 자격증 & 등록 여부 확인
중개업소를 통해 계약할 때는 반드시 공인중개사 자격증과 등록증이 비치되어 있는지 확인해야 합니다.
2025년부터는 QR코드를 통해 중개사 등록 여부를 확인할 수 있으므로 계약 전 해당 정보를 스캔해보는 것도 좋습니다.
또한 중개대상물 확인설명서를 받을 때 다음 사항을 확인하세요.
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거래 대상 부동산 정보가 정확한지
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보증금, 임대기간, 계약 조건이 일치하는지
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하자 및 관리비 내역이 명시되어 있는지
중개 수수료는 시·도 조례에 따라 상한선이 정해져 있으니 과도한 요구를 받지 않도록 주의하세요.
4. 관리비 및 추가 비용 항목 명확히 하기
전세 계약 시 자칫 놓치기 쉬운 부분이 관리비, 수도·전기·가스 요금, 기타 유지비입니다.
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공동관리비: 청소, 경비, 엘리베이터 유지 등
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전용부분 관리비: 세입자가 직접 부담하는 부분
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별도 부담 항목: 인터넷, TV, 냉난방비 등
계약서에 **“관리비는 임차인 부담”**이라고만 적혀 있다면 모호한 해석이 가능하므로, 항목별로 구체적으로 명시하도록 요청하세요.
✅ 예시 조항: “공동관리비는 임대인 부담, 전기·수도·가스 요금은 임차인 부담”
5. 집 상태 및 하자 여부 사진으로 남기기
입주 전 집 상태를 꼼꼼히 확인하고, 하자나 파손된 부분은 계약 전에 반드시 기록해두어야 합니다.
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벽지 찢어짐, 곰팡이, 누수 흔적
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싱크대, 욕실, 배수구 상태
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창문, 방충망, 출입문 등 작동 여부
✅ 입주 전 사진 또는 동영상으로 촬영해두고, 중개사와 집주인에게도 공유해두면 나중에 퇴거 시 분쟁을 줄일 수 있습니다.
보너스 팁: 전세보증금 반환보증 가입 고려하기
만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우를 대비해, HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증 상품에 가입하는 것도 좋은 방법입니다.
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조건: 임대차계약서, 확정일자, 전입신고 완료 시 가입 가능
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비용: 보증금의 0.1~0.2% 수준
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혜택: 집주인이 보증금을 못 줄 경우 대신 지급받고 법적 처리 진행
2025년 현재, 보증보험 가입을 의무화하는 임대인도 늘고 있으니 계약 시 협의해보는 것도 추천드립니다.
마무리하며
전세 계약은 단순한 입주 절차가 아니라 수천만 원의 자산을 걸고 하는 중요한 계약입니다.
설렘보다는 꼼꼼함이 필요한 순간이며, 위에서 소개한 5가지 체크리스트는 당신의 보증금을 지키는 최소한의 안전장치입니다.
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